Postanowienie o wstrzymaniu budowy i legalizacja samowoli budowlanej – cz. 2

W poprzedniej części artykułu omówiono podstawowe elementy postępowania dotyczącego samowoli budowlanej – w szczególności znaczenie postanowienia o wstrzymaniu budowy, charakter tego rozstrzygnięcia oraz konsekwencje wynikające z jego doręczenia. Wskazano również, kto jest uprawniony do złożenia wniosku o legalizację oraz jakie znaczenie ma termin przewidziany w ustawie.

W niniejszej części kontynuujemy analizę tej problematyki, koncentrując się na dalszym przebiegu procedury legalizacyjnej. Omówimy w szczególności wymagania dotyczące dokumentów legalizacyjnych, charakter opłaty legalizacyjnej oraz przesłanki wydania decyzji o rozbiórce obiektu.

1. Dokumenty wymagane w procedurze legalizacyjnej

Jeżeli wniosek o legalizację zostanie złożony, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie zobowiązujące do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych.

Zakres wymaganej dokumentacji zależy od charakteru inwestycji. W przypadku obiektów wymagających pozwolenia na budowę konieczne jest m.in.:

• zaświadczenie o zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy,
• dokumentacja projektowa odpowiadająca tej wymaganej przy pozwoleniu na budowę,
• projekt techniczny.

2. Weryfikacja dokumentacji przez organ

Po przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego dokonuje ich analizy pod kątem kompletności oraz zgodności z przepisami prawa.

Jeżeli dokumentacja zawiera braki lub nieprawidłowości, organ może zobowiązać inwestora do ich usunięcia w wyznaczonym terminie.

Dopiero po pozytywnej weryfikacji dokumentów możliwe jest ustalenie opłaty legalizacyjnej, której uiszczenie stanowi warunek wydania decyzji legalizacyjnej.

3. Charakter opłaty legalizacyjnej

Opłata legalizacyjna stanowi element obowiązkowy procedury legalizacyjnej.

Jej wysokość jest znacznie wyższa niż opłaty ponoszone w standardowym procesie inwestycyjnym, co ma podkreślać wyjątkowy charakter legalizacji obiektu powstałego z naruszeniem przepisów.

4. Decyzja o rozbiórce jako konsekwencja niespełnienia warunków

Jeżeli inwestor nie złoży wniosku legalizacyjnego, nie przedłoży wymaganych dokumentów albo nie uiści opłaty legalizacyjnej, organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do wydania decyzji o rozbiórce obiektu.

Decyzja ta ma charakter związany, co oznacza, że organ administracji nie może odstąpić od jej wydania ze względu na okoliczności indywidualne inwestora.

5. Uproszczone postępowanie legalizacyjne

Prawo budowlane przewiduje również szczególną procedurę dotyczącą obiektów istniejących od co najmniej 20 lat.

W takim przypadku możliwe jest przeprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, w którym podstawowe znaczenie ma ekspertyza techniczna potwierdzająca bezpieczeństwo użytkowania obiektu.

Bibliografia

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 418 ze zm.
2. R. Godlewski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. D. Sypniewski, Warszawa 2025.
3. Wyrok WSA w Olsztynie z 9.05.2024 r., II SA/Ol 1124/23.
4. Wyrok WSA we Wrocławiu z 20.03.2025 r., II SA/Wr 753/24.

Stan prawny: marzec 2026 r.
Fot. unsplash.com