Umowa przedwstępna bywa w praktyce traktowana jak prawna „rezerwacja” – narzędzie, które ma dać stronom poczucie bezpieczeństwa, że docelowa umowa (sprzedaży, najmu, dzierżawy, umowy o pracę, umowy spółki itp.) zostanie zawarta w przyszłości. Najczęściej sięga się po nią wtedy, gdy na dziś nie da się podpisać umowy ostatecznej, bo brakuje jej jednego elementu: kupujący nie ma jeszcze pełnego kapitału, czeka na kredyt, sprzedający musi zebrać wszystkie dokumenty, strony czekają na decyzje administracyjne, wykreślenie hipoteki, podział geodezyjny działki, zgodę współwłaścicieli albo inny krok formalny. W takich realiach umowa przedwstępna ma sens: wiąże wolę stron i porządkuje drogę do finału, ale – w zależności od treści i formy – może też dawać bardzo różny poziom zaawansowania ochrony stron.

Punktem wyjścia są przepisy art. 389–390 k.c.. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej), a jej treść powinna obejmować istotne postanowienia przyszłej umowy. Art. 390 k.c. opisuje konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej: odszkodowanie (tzw. „słabszy skutek”) albo – przy spełnieniu wymogów ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza co do formy – możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. „silniejszy skutek”).

1) Czym umowa przedwstępna jest, a czym nie jest?

1.1. „Pactum de contrahendo”

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do złożenia w przyszłości oświadczeń woli prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jej funkcja jest przygotowawcza: ma doprowadzić do finalnej umowy, ale co do zasady sama nie realizuje jeszcze celu gospodarczego, dla którego strony w ogóle negocjują (np. przeniesienia własności nieruchomości). Takie ujęcie jest konsekwentnie obecne w doktrynie: umowa przedwstępna ma zastosowanie uniwersalne, także poza „klasyczną” sprzedażą, i bywa używana, gdy strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy definitywnej.¹

1.2. Sama „obietnica” bez warunków to za mało

W orzecznictwie od dawna podkreśla się, że goła obietnica zawarcia umowy bez określenia jej warunków nie tworzy skutecznie umowy wiążącej – nie ma wtedy podstaw do odpowiedzialności jak z umowy przedwstępnej.² To szczególnie ważne w obrocie, gdzie często spotyka się „listy intencyjne”, maile, wiadomości z ogólnymi deklaracjami – one mogą mieć znaczenie dowodowe lub negocjacyjne, ale nie zawsze będą umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 k.c.

2) „Istotne postanowienia” – co musi się znaleźć w umowie przedwstępnej

2.1. Minimum treści: essentialia negotii umowy przyrzeczonej

Art. 389 § 1 k.c. wymaga, by umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to: te elementy, bez których umowa przyrzeczona w ogóle nie mogłaby zostać uznana za zawartą (essentialia negotii), albo – przy umowach nienazwanych – elementy konieczne do określenia podstawowych świadczeń stron.³

Dla sprzedaży klasycznie będą to co najmniej:

• przedmiot sprzedaży (z odpowiednią identyfikacją),
• cena (albo stabilna podstawa jej wyliczenia).

Sąd Najwyższy wskazywał wielokrotnie, że dla umowy sprzedaży do istotnych postanowień należą m.in. przedmiot i cena.⁴

2.2. Nieruchomość: opis „na tyle pewny, by dało się ją ustalić”

W praktyce obrotu nieruchomościami szczególnie istotne jest, jak precyzyjnie trzeba opisać przedmiot. Orzecznictwo dopuszcza konstrukcje, w których nieruchomość ma dopiero powstać w przyszłości (np. przez podział geodezyjny większej działki), a opis może być nawet przybliżony – o ile daje podstawę do ustalenia przedmiotu w chwili, gdy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej staje się wymagalne.⁵ To nie jest zachęta do „luźnego” opisu – raczej sygnał, że sądy patrzą na realia obrotu, ale wymagają, by finalnie dało się ustalić, co ma zostać sprzedane.

2.3. Ułamek udziału też bywa elementem istotnym

Jeżeli przedmiotem ma być przeniesienie udziału w nieruchomości, brak określenia ułamka może zniweczyć całą umowę przedwstępną – SN uznał, że to element istotny i jego brak prowadzi do nieważności.⁶

2.4. Kiedy negocjacje jeszcze nie tworzą umowy

Z perspektywy sporów sądowych ważne jest rozróżnienie:

• rokowania / uzgodnień wstępnych, które nie przesądzają o essentialiach,
• umowy przedwstępnej, gdzie essentialia są uzgodnione.

SN odrzucał kwalifikację jako umowy przedwstępnej tam, gdzie strony nie uzgodniły kluczowych elementów (historycznie: wynagrodzenia/ekwiwalentu w kontekście „odstąpienia lokalu” i współpracy).⁷ W praktyce nieruchomości analogicznie: jeśli „nie ma ceny” (ani stabilnej podstawy jej ustalenia), robi się poważny problem.

Bibliografia i orzecznictwo

Akty prawne
[1] Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (art. 389–390).

Komentarze / piśmiennictwo
[2] J. Gudowski, komentarz do art. 389 k.c., w: Kodeks cywilny. Orzecznictwo. Piśmiennictwo. Tom III. Zobowiązania. Część 1, Warszawa 2025.
[3] B. Gliniecki, komentarz do art. 389 k.c., w: Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025.
[4] G. Karaszewski, komentarz do art. 389 k.c., w: Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2024.

Orzecznictwo (wybór)
[5] Orzeczenie SN z 23.04.1937 r., C.II. 3160/36.
[6] Orzeczenie SN z 15.06.1938 r., C.I. 2221/37 (o essentialiach: przedmiot i cena).
[7] Wyrok SN z 24.09.2003 r., III CKN 493/01 (przyszłe wydzielenie działki).

Stan prawny: luty 2026 r.
Fot. unsplash.com