W świecie inwestycji budowlanych, pomyłka polegająca na przesunięciu danego obiektu o kilka metrów potrafi urosnąć do rangi sporu wartego miliony złotych. Zdarza się, że winna jest nieprecyzyjna mapa geodezyjna, błędna decyzja administracyjna albo zwykłe przeoczenie podczas wytyczania granic. W efekcie budynek zostaje wzniesiony w części na cudzym gruncie, a strony – inwestor oraz właściciel działki – muszą znaleźć sposób, by uporządkować powstały chaos. Nie są to wcale sytuacje wyjątkowe. Takie przypadki regularnie trafiają do sądów, a ich konsekwencje bywają poważne, bo granica działki potrafi zadecydować o losie całej inwestycji.
Polskie prawo cywilne przewidziało jednak rozwiązanie, które pozwala naprawić tego rodzaju błędy bez konieczności burzenia powstałego budynku. Tę funkcję pełni art. 231 kodeksu cywilnego, znany jako instytucja „budowy na cudzym gruncie”.
Istota budowy na cudzym gruncie
Zgodnie z art. 231 § 1 k.c., osoba, która włada cudzym gruntem jak właściciel i w dobrej wierze wznosi na nim budynek lub inne urządzenie, może domagać się, aby właściciel przeniósł na nią własność zajętej części nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem. Odwrotnie, na podstawie § 2 tego przepisu, właściciel może żądać, aby ten, kto postawił budynek na jego gruncie, nabył tę część działki również za stosowną zapłatą.
Celem tej regulacji jest zachowanie równowagi między interesem właściciela a interesem osoby, która zainwestowała w budowę w przekonaniu, że działa zgodnie z prawem. Właściciel nie traci swojego prawa bez odszkodowania, a posiadacz, który działał w dobrej wierze, nie musi rozbierać budynku tylko dlatego, że granica została błędnie ustalona. Przepis ten ma zastosowanie wtedy, gdy wartość wzniesionego obiektu znacząco przewyższa wartość działki, na której został posadowiony. W takich przypadkach bardziej racjonalne jest uporządkowanie stanu prawnego niż fizyczne usuwanie zabudowy.
Kiedy można zastosować art. 231 k.c.
Podstawowym warunkiem skorzystania z tej instytucji jest posiadanie samoistne. Oznacza ono, że dana osoba faktycznie włada nieruchomością tak, jakby była jej właścicielem – korzysta z niej, ponosi ciężary, decyduje o jej przeznaczeniu. Nie jest przy tym najemcą, dzierżawcą ani użytkownikiem wieczystym, bo te osoby mają jedynie posiadanie zależne, wynikające z umowy.
Drugim kluczowym elementem jest dobra wiara posiadacza, rozumiana jako usprawiedliwione przekonanie, że ma on prawo do władania gruntem. Dobra wiara wykluczona jest w sytuacji, gdy posiadacz wiedział lub – przy zachowaniu należytej staranności – mógł wiedzieć, że działka należy do kogoś innego. W praktyce jednak orzecznictwo dopuszcza zliberalizowaną interpretację dobrej wiary, gdy za takim podejściem przemawiają szczególne okoliczności, zwłaszcza błędy organów administracji lub niejasności wynikające z dokumentacji urzędowej. W takich przypadkach sąd może uznać, że posiadacz, choć formalnie nie był w dobrej wierze, powinien być traktowany jakby nią dysponował – ze względu na zasady współżycia społecznego i elementarną sprawiedliwość.
Sprawa warszawskiego bloku
Zastosowanie tego przepisu w praktyce dobrze ilustruje sprawa rozpoznana przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 18 września 2018 roku (sygn. I ACa 1162/15). Spór dotyczył budynku mieszkalnego, który w latach dziewięćdziesiątych został częściowo wzniesiony na działce należącej do Skarbu Państwa. Inwestycja była prowadzona zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę i zatwierdzonym projektem. Dopiero po latach okazało się, że fragment budynku znajduje się poza granicami działki, do której inwestorzy mieli prawo użytkowania wieczystego.
Właściciele lokali, którzy nabyli swoje udziały w trakcie realizacji inwestycji, wystąpili przeciwko Skarbowi Państwa z żądaniem przeniesienia własności zajętej części gruntu na podstawie art. 231 § 1 k.c. Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, argumentując, że inwestorzy nie mogli być w dobrej wierze, skoro mieli świadomość nieuregulowanego stanu prawnego działki.
Sąd Apelacyjny nie zgodził się z tą oceną. Uznał, że inwestorzy działali w przekonaniu, iż budują zgodnie z prawem, ponieważ posiadali prawomocne decyzje administracyjne, które obejmowały także sporny fragment gruntu. Co więcej, organy nadzoru budowlanego dopuściły obiekt do użytkowania, nie zgłaszając żadnych zastrzeżeń. W takiej sytuacji trudno oczekiwać, by inwestorzy weryfikowali poprawność działań urzędów, które formalnie potwierdziły legalność budowy.
Sąd wskazał również, że o istnieniu dobrej lub złej wiary decyduje moment wznoszenia budynku, a nie późniejsze odkrycie błędu. Nawet jeśli posiadacze później dowiedzieli się, że część budynku znajduje się na cudzym gruncie, nie wpływa to na ocenę ich dobrej wiary w chwili prowadzenia inwestycji. Co istotne, sąd podkreślił, że nawet gdyby przyjąć formalnie złą wiarę, to okoliczności sprawy – w tym błędy administracyjne i brak winy po stronie inwestorów – uzasadniały zastosowanie tzw. zliberalizowanego podejścia.
W konsekwencji sąd zobowiązał Skarb Państwa do przeniesienia własności wydzielonej części działki na rzecz współwłaścicieli budynku za odpowiednim wynagrodzeniem. Ustalono, że wartość części budynku posadowionej na cudzym gruncie była wielokrotnie wyższa niż wartość samej działki, co dodatkowo przemawiało za takim rozstrzygnięciem.
Stan prawny: listopad 2025 r.
Fot. unsplash.com
No responses yet