Najem okazjonalny – skuteczna ochrona właściciela mieszkania

Najem okazjonalny od lat budzi zainteresowanie właścicieli mieszkań, którzy chcą wynajmować swoje lokale bez obawy, że po zakończeniu umowy najemca odmówi ich opuszczenia. To rozwiązanie ustawowe zostało stworzone właśnie po to, by w sposób legalny, przejrzysty i bezpieczny umożliwić odzyskanie lokalu po zakończeniu najmu – bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego o eksmisję.

Choć zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga spełnienia kilku dodatkowych formalności, jest to narzędzie skutecznej ochrony interesów właściciela. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, ten typ umowy podlega szczególnym przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 19a–19e), które pozwalają m.in. na uproszczoną egzekucję opróżnienia lokalu. Poniżej wyjaśniamy, jak ustawodawca ukształtował tę konstrukcję, jakie warunki należy spełnić, by najem był uznany za okazjonalny, oraz jakie skutki prawne wiążą się z jej zawarciem.

1) Czym jest najem okazjonalny

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, której właścicielem jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, a sama umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat [Ustawa].

Jak wskazuje R. Dziczek, ustawodawca celowo ograniczył krąg wynajmujących – „decydujące znaczenie dla bytu najmu okazjonalnego ma jego czasowy charakter (…) oraz przymiot wynajmującego, którym może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań” [Dziczek, pkt 3]. Dzięki temu rozwiązanie to zachowuje swój niekomercyjny, indywidualny charakter, odróżniający je od tzw. najmu instytucjonalnego, przeznaczonego dla przedsiębiorców [Dziczek, pkt 1].

2) Wymagana forma i załączniki

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 u.o.p.l.) [Ustawa]. Wymaga też dołączenia określonych dokumentów:

1. Oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela;
2. Wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji;
3. Oświadczenia właściciela lub posiadacza tytułu prawnego do wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy.

Jak podkreśla Dziczek, te dokumenty nie są elementami istotnymi samej umowy, lecz „służą temu, by po wygaśnięciu umowy możliwe było uzyskanie klauzuli wykonalności bez procesu eksmisyjnego” [Dziczek, pkt 7]. W praktyce oznacza to, że właściciel – po zakończeniu najmu – może szybciej dochodzić opróżnienia lokalu, o ile wszystkie dokumenty zostały prawidłowo dołączone.

Ustawa przewiduje także szczególne uproszczenie dla obywateli Ukrainy objętych ustawą z 12 marca 2022 r. – w ich przypadku nie stosuje się obowiązku wskazania lokalu zastępczego ani uzyskania zgody jego właściciela [Dziczek, pkt 7].

3) Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego

Jednym z najważniejszych elementów tej konstrukcji jest obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1) [Ustawa].

Brak zgłoszenia pozbawia właściciela możliwości korzystania z ułatwień przewidzianych dla najmu okazjonalnego. Jak podkreśla komentarz: „jeśli właściciel nie zgłosi umowy, nie korzysta z żadnych przywilejów; zastosowanie mają wszystkie przepisy ustawy” [Dziczek, pkt 3]. Oznacza to, że w razie niezgłoszenia najmu właściciel traci m.in. prawo do uproszczonej eksmisji.

4) Czynsz, kaucja i inne zabezpieczenia

Zgodnie z art. 19c u.o.p.l. właściciel może pobierać jedynie czynsz i opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Może także żądać kaucji – jej wysokość nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy (art. 19a ust. 4). Kaucja ma zabezpieczać zarówno zaległości czynszowe, jak i ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 5) [Ustawa].

Komentarz wyjaśnia, że potrącenia mogą dotyczyć nie tylko należności z tytułu czynszu, ale również „kosztów zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego do chwili jego opróżnienia” [Dziczek, pkt 5].

5) Zakończenie umowy i uproszczona eksmisja

Umowa wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta, lub po upływie terminu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1) [Ustawa]. Jeżeli po tym terminie najemca nie opuści lokalu, właściciel może skierować do niego żądanie opróżnienia lokalu – pismo z podpisem urzędowo poświadczonym (art. 19d ust. 2–3). Jeśli mimo tego lokator nie opuści mieszkania, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 19d ust. 4).

Komentarz podkreśla, że kluczowym elementem jest właśnie zachowanie wymogów formalnych, bo to one otwierają drogę do uproszczonego trybu. Zgłoszenie do urzędu skarbowego, forma pisemna i komplet załączników „gwarantują właścicielowi możliwość odzyskania lokalu bez procesu sądowego o eksmisję” [Dziczek, pkt 5].

6) Zakres wyłączeń z ustawy

Zgodnie z art. 19e u.o.p.l., przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosują się do najmu okazjonalnego – z wyjątkiem enumeratywnie wskazanych artykułów (m.in. art. 2, 6 ust. 3, 10, 11 ust. 2 pkt 1–3, 13, 18 ust. 1–2, 19a–19d, 25d pkt 2). Te wyłączenia mają zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy właściciel prawidłowo zgłosił umowę do urzędu skarbowego. W przeciwnym razie umowa traci charakter „okazjonalny”, a najemca korzysta z pełnej ochrony ustawowej.

Jak zauważa R. Dziczek, „zgłoszenie umowy uprawnia wynajmującego do wyłączeń ochronnych praw lokatora (…) oraz do uproszczonej formuły eksmisji” [Dziczek, pkt 1–2].

7) Podsumowanie

Najem okazjonalny nie jest „luźniejszą” formą wynajmu, lecz precyzyjnie skonstruowanym mechanizmem równowagi między ochroną właściciela a prawami najemcy. Wymaga on spełnienia szeregu warunków: umowy zawartej na czas określony (do 10 lat), formy pisemnej, aktu notarialnego najemcy, wskazania lokalu zastępczego i zgody jego właściciela, a także zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Dopiero spełnienie tych wymogów sprawia, że umowa nabiera szczególnego charakteru i pozwala właścicielowi skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.

Źródła

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2025 r.), art. 19a–19e.
• R. Dziczek, Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, wyd. IX, LEX/el. 2025, art. 19a.
• Sąd Okręgowy w Poznaniu, wyrok z 30 czerwca 2014 r., XV Ca 217/14, LEX nr 1892945.

Stan prawny: październik 2025 r.
Fot. unsplash.com