Zniesienie współwłasności z art. 210 k.c.

Gdy kilka osób ma jedną rzecz „na spółkę”, prędzej czy później pojawia się pytanie: czy i jak można zmienić ten stan rzeczy? Kodeks cywilny odpowiada wprost – „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności” (art. 210 § 1 k.c.). Za tym krótkim zdaniem kryje się jednak cały mechanizm: od swobodnej umowy między współwłaścicielami, przez sądowe postępowanie działowe, aż po rozliczenia nakładów, pożytków i dopłat. Poniżej wyjaśniamy, jak tę instytucję opisuje literatura, a następnie – jak rozumie ją najnowsze orzecznictwo, w tym ważne postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2022 r. (I NSNc 236/22).

Co mówi prawo i jak rozumie je doktryna

Punktem wyjścia jest przepis: art. 210 k.c. – przyznaje on każdemu współwłaścicielowi uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności; zastrzega przy tym, że można to uprawnienie wyłączyć czynnością prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużenia w ostatnim roku na kolejne pięciolecia.

W literaturze podkreśla się, że współwłasność w częściach ułamkowych ma charakter nietrwały, a art. 210 jest konsekwencją tej założonej tymczasowości: „co do zasady każdy ze współwłaścicieli w dowolnej chwili może żądać zniesienia współwłasności”, przy czym chodzi o uprawnienie do wszczęcia przed sądem postępowania działowego (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, art. 210). Autor zarazem akcentuje, że choć kodeks nie reguluje wprost umownego trybu zniesienia współwłasności, to „dopuszczalność takiej umowy nie budzi […] najmniejszych wątpliwości”, bo wynika z autonomii woli – tyle że brak wyraźnej regulacji „jest istotną luką w prawie” i rodzi praktyczne pytania o charakter, formę i skutki umowy (tamże, art. 210, nb. 1).

Ważna jest także natura tego uprawnienia: nie jest to klasyczne „roszczenie”, lecz „prawo kształtujące o swoistej treści – żądaniem likwidacji stosunku prawnego współwłasności poprzez orzeczenie sądu” (tamże, nb. 2). Jeśli strony wybierają umowę zamiast sądu, nie „wykonują” żadnego prawa kształtującego – po prostu korzystają z autonomii woli.

Przedmiotem zniesienia jest co do zasady konkretna rzecz – ruchomość lub nieruchomość – oznaczona co do tożsamości; nie znosi się współwłasności „części składowej” póki nią pozostaje (tamże, nb. 3). Wyjątkiem są gospodarstwa rolne (art. 213–218 k.c.), gdzie regulacja obejmuje zbiory rzeczy i praw.

Z praktycznego punktu widzenia trzeba pamiętać, że istnieją dwa równoległe tryby:

• Umowny – „umowa nienazwana” odrębna od sprzedaży czy darowizny udziałów: może prowadzić do podziału fizycznego albo przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z ewentualnymi spłatami/dopłatami; przy nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.). „Celem […] jest zarówno likwidacja wspólnego prawa, jak i zakończenie stosunków prawnych […] związanych z nakładami, wydatkami, pożytkami” – co do zasady rozliczanych w tym samym akcie (tamże, nb. 4–6).
• Sądowy – w trybie nieprocesowym (art. 617–625 k.p.c.), z udziałem wszystkich współwłaścicieli jako uczestników koniecznych; sąd może znosić współwłasność przez podział fizyczny, przyznanie rzeczy z dopłatami lub – jeśli rzecz „nie daje się” podzielić – przez sprzedaż i podział ceny (w praktyce odpowiedniki rozwiązań z art. 211–212 k.c.; por. Karaszewski, nb. 7).

Istotną rolę odgrywa też wyłączenie uprawnienia: może wynikać z ustawy (np. współwłasność przymusowa nieruchomości wspólnej w reżimie lokali) albo z czynności prawnej – „na mocy czynności prawnej […] na okres nie dłuższy niż lat 5”, z możliwością odnawiania przedłużeń; co ciekawe, Karaszewski zauważa, że nie musi to być tylko umowa wspólna – skuteczne mogą być także jednostronne oświadczenia niektórych współwłaścicieli o zrzeczeniu się żądania na czas oznaczony, skuteczne „tylko względem składających” (tamże, nb. 8).

Studium przypadku: postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2022 r. (I NSNc 236/22)

Ważny test praktyczny tej konstrukcji przyniosło postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2022 r. (I NSNc 236/22). Sprawa miała długi żywot: w trybie działowym sąd rejonowy zniósł współwłasność złożonej nieruchomości miejskiej, dzieląc budynek na kilka lokali i rozstrzygając o służebnościach, spłatach i dopłatach. W toku postępowania jedna ze współwłaścicielek sprzedała swój udział osobom trzecim – wpis do księgi wieczystej pojawił się jeszcze przed uprawomocnieniem się orzeczenia II instancji. Nabywcy nie zostali jednak wezwani do udziału w sprawie.

Po latach, wobec „podwójnego” stanu w księdze wieczystej (ostrzeżenia o niezgodności, brak możliwości założenia ksiąg lokalowych), Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł skargę nadzwyczajną. Sąd Najwyższy przyznał mu rację i uchylił postanowienie sądu okręgowego, wskazując dwie kluczowe tezy.

Po pierwsze – o naturze sprawy działowej i kręgu uczestników. „Zgodnie z art. 210 zd. 1 w zw. z art. 211 k.c., każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo żądania zniesienia współwłasności. […] Cel ten zostaje zasadniczo osiągnięty w sytuacji wydania orzeczenia merytorycznego, które będzie odnosić się zarówno do wszystkich współwłaścicieli, jak i […] do całości przedmiotu postępowania” – zauważył SN, dodając, że uczestnikami koniecznymi są aktualni właściciele, a art. 192 pkt 3 k.p.c. nie ma zastosowania do oceny skutków zbycia udziału „po drodze” w sprawie o zniesienie współwłasności (Post. SN z 24.11.2022 r., I NSNc 236/22, tezy i uzasadnienie).

Po drugie – o skutkach procesowych zaniedbania. Pominięcie aktualnych współwłaścicieli przy wydaniu konstytutywnego postanowienia działowego rażąco narusza prawo i prowadzi do stanu niepewności: „uczestnicy postępowania nie mogą […] legitymować się jednoznacznym i niebudzącym wątpliwości potwierdzeniem nabycia własności”, a orzeczenie staje się „niewykonalne” oraz „potencjalnym źródłem nowych sporów” (tamże). SN podkreślił, że obowiązkiem sądu jest zarówno wezwać do udziału każdego zainteresowanego (art. 510 § 2 k.p.c.), jak i wyeliminować z postępowania osobę, która swój status „zainteresowanego” utraciła wskutek zbycia udziału.

Na marginesie Sąd Najwyższy wyjaśnił, że uchybienia nie obciążają notariusza – działał w zaufaniu do treści ksiąg, w których brak było wzmianki o toczącym się postępowaniu – oraz że rozwiązaniem w realiach sprawy jest ponowne rozpoznanie z prawidłowym ustaleniem aktualnego kręgu uczestników i „analogicznym co do istoty” rozstrzygnięciem materialnym (tamże, uzasadnienie).

Stan prawny: październik 2025 r.
Fot. unsplash.com